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서울 연립,다세대 즉 빌라 거래량이 5개월 연속 아파트를 넘어섰습니다. 아파트 투자에 대한 규제가 상대적으로 느슨한 빌라쪽으로 선회하였고 현재 이르러 아파트 거래량 보다 많아진것 입니다. 자세히 알아보겠습니다!

빌라 거래량 아파트 추월!! 빌라 투자 가치 상승 중!!

서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 서울 빌라 거래량은 5156건으로 아파트 거래량 4098건보다 1000건 이상 많았습니다.

아파트 매매, 전세가격의 급등으로 상대적으로 값싼 빌라에 실수요자가 몰렸습니다.

또한, 서울시의 재개발 활성화 방안에 대한 기대감이 커지며 갭투자 수요도 가세하는 것으로 보여집니다.

2·4 대책에서 도입한 도심 공공주택 복합사업 등의 우선공급권(분양권) 권리산정기준일이 이달 말께로 조정 예정입니다. 

정부가 당초 대책 발표 다음날인 2월5일로 기준일을 정하면서 불거졌던 현금청산 논란을 잠재울 수 있게 됐습니다. 

아울러 대책 발표 전에 분양계약한 빌라 주민 등도 분양권을 받을 수 있을 전망입니다.

6월 16일 국토교통부와 국회에 따르면 2·4대책을 뒷받침하는 7개 법안이 전날 국회 국토교통위 법안소위를 통과했습니다.

주요법안은 도심 내 역세권·준공업지·저층주거지 등을 정비하는 도심 공공주택 복합사업을 3년간 한시 도입하는 공공주택특별법안입니다.

법안소위 심사과정에선 예정지구 지정을 위한 토지 등 소유자 10% 동의요건을 삭제하되, 본 지구지정 후 3년이 지난 구역 중 토지 등 소유자 절반 이상이 해제를 요청하는 경우엔 지구지정을 해제할 수 있는 규정을 신설하는 등 동의요건을 조정했습니다. 

토지주에게 우선공급되는 주택엔 거주의무와 전매제한 면제를 명확하게 적시했습니다.

6월 16일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 14일 기준 서울 빌라 매매 거래량은 5056건을 기록했고 같은 기간 아파트 거래량은 3975건으로 더 적었습니다. 

일반적으로 아파트 거래량은 빌라 대비 높아 지난해 6월을 보면 아파트 거래량이 1만5622건, 빌라는 절반 이하 수준인 6634건의 거래가 이뤄졌습니다.

2021년 1월 아파트 거래량 5769건, 빌라 5828건으로 빌라가 아파트를 추월했었습니다.

2월에는 빌라 거래량이 아파트보다 14.9% 576건이 더 많아졌으며, 3월과 4월도 빌라 거래가 더 많았습니다.

거래량뿐 아니라 가격 상승 속도도 빨라졌으며, 한국부동산원 통계를 보면 서울 빌라의 올 1~5월 누적 상승률은 1.13%입니다. 

지난 한 해 동안의 누적 상승률은 1.16%로 올해 5개월 동안의 상승률과 비슷합니다.

성공적인 투자도 필요하지만 무주택자를 위한 안정적인 주택 공급도 이루어지기를 바랍니다!

공공주도 3080 공공 직접시행 정비사업 총정리

국가 부동산 정책 및 방향에 대해서 자세히 알아보려고 합니다!
공공주도 3080 공공 직접시행 정비사업 포스팅 해봅니다!

* 공공 직접시행 정비 사업 개념

1. 주민이 희망하는 경우 재개발․재건축을 LH․SH 등 공기업이 직접 시행하고, 공기업 주도로 사업․분양계획을 수립, 신속히 사업추진 합니다.

2. 정비구역 지정～이주 소요기간: (민간정비사업) 13년 vs (공공 직접시행) 5년 이내

3. 공공의 이해관계 조율, 개발이익 공유를 정비사업에도 적용

* 공공 직접시행 정비 사업 절차

1. 사업제안(조합 1/2동의)→ ② 정비계획 변경 신청(공기업)→ ③ 동의확보(조합 2/3동의)→ ④ 정비계획 변경(지자체, 사업확정)→ ⑤ 부지확보→ ⑥ 사업계획 및 착공

2. (사업제안) 조합은 공기업컨설팅 결과(개략적 토지이용·밀도계획·추가수익 등)를 토대로 조합원 1/2동의로 공공 직접시행 정비사업 신청

3. (사업확정) 공기업이 제안사업 적정성을 검토하여 지자체에 정비계획 변경을 신청하고, 조합이 1년 내 2/3동의 받으면* 사업확정

4. 1년 이내에 2/3동의를 받지 못하면 공공 직접시행 정비사업 신청은 자동 취소

5. (부지확보) 『공공 직접시행 정비사업』 추진이 확정되면 공기업은 단독 시행자가 되어 현물선납 및 수용방식*으로 부지확보 실시

6. 도심 공공주택 복합사업과 같은 방식으로 진행

7. (인허가․착공) 지자체가 통합심의 후 신속 인허가→ 착공

* 공공 직접시행 정비 사업 시행 방식

1. 재개발․재건축에 새로운 『공기업 직접시행』 방식 신설

(1) (기존) 천재지변․안전우려, 사업 장기지연, 토지등소유자 2/3가 자자체에 신청하는 경우에 공기업이 관리처분방식으로 시행

(2) 관리처분 방식이므로 관리처분과 관련한 사항에 주민 의사결정 필요(민간분양)

(3) (신설) 조합원* 과반수 요청이 있으면 공기업이 지자체에게 단독시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담

(4) 사업 장기화 방지를 위해 단독시행 신청(정비계획 변경 신청) 후 1년 내 조합원 2/3의 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동 취소

(5) 조합이 없는 경우에는 토지등소유자의 과반수로 신청, 1년내 토지등소유자 2/3 동의要

(6) [현행] 정비계획→ 조합총회→ 사업시행인가→ 조합총회→ 관리처분인가→ 착공

(7) [변경] 정비계획→ (없 음)→ 사업시행인가→ (없 음)→ (없 음) → 착공

2. 관리처분이 아닌 현물선납 방식으로 진행

(1) (현행) 그간 재개발․재건축 사업은 관리처분 방식만 허용하여 입주시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담

(2) (신설) 조합원에게 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식 도입→ 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담

(3) 우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용(현재 재개발 등 여타 정비사업도 민간 조합이 미동의자 자산을 수용하는 방식)

3. 통합심의 도입으로 신속한 사업추진 담보

(1) (현행) 통합심의 방식이 없어 건축심의, 교통영향평가 등을 별도로 진행하는 등 인허가에 과도한 시간이 소요

(2) (신설) 사업시행인가 시 통합심의를 도입하여 신속한 인허가 지원

4. 일반 재개발․재건축→ 공공 직접시행 정비사업 전환 지원

(1) 旣선정 업체 승계 및 매몰비용 보전

(2) 해당 사업장에 시공․설계 등 업체가 旣선정되어 있으면 관련 계약을 승계하고, 그간 사업추진 과정의 매몰비용도 승계

(3) 기존 조합 해산→ 주민대표회의 구성

(4) 시공브랜드 선정권한을 제외한 의사결정기능을 공기업에 양도, 주민의견 제시 및 자문기구 역할을 하는 주민대표회의 구성·운영

(5) 기존 공공재개발․재건축 참여 사업장도 희망하는 경우 전환 지원

* 정비사업 참여 활성화 방안

1. 사업성 제고를 위한 도시․건축규제 완화

(1) 용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향 적용

(2) 2종은 1종 상향(200→3종 300%)/3종은 법적상한 120%(250→360%) 적용하되, 역세권 도로변은 준주거로 상향(250→500%)/준주거는 법정상한(400→500%)

(3) 입지여건 상 종상향 또는 법적상한 용적률 적용 곤란 시에도 종전 세대수의 1.5배 이상(재개발은 1.3배)*을 보장, 필요시 층수제한도 완화**

(4) 소형 평형이 집중되지 않도록, 전체 세대수 80%를 59㎡이상으로 계획

(5) 서울시 도시기본계획 변경 추진(’21년 하반기)

(6) 도시미관을 고려 특별건축구역 의제로 쾌적한 주거환경 유지 지원

(7) 기부채납은 주택법령*에 따라 재건축 9%, 재개발 15% 내로 규정

(8) 주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준 : 8% 범위 + 최대 50% 추가상향

2. 조합원(토지등소유자) 추가 수익보장

(1) 기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p(예시) 추가 수익 보장

3. 재건축 초과이익 부담금 미부과

(1) 재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적이나 공공 직접 시행방식은 개발이익이 공공으로 귀속되므로 부담금 미부과

(2) 현행법상 공기업은 재건축초과이익부담금 부과 대상이 아님

4. 현물선납 시 양도세 비과세

(1) 우선공급을 신청한 토지등소유자가 자신이 소유한 기존 주택을 공기업에게 현물로 선납 시 환지로 간주하여 양도세 비과세 적용

(2) 다만, 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도 시 양도세 과세

5. 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용

(1) 모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산→ 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용

(2) 특수상황 토지주에 대한 지원, 세입자, 영세상인 등에 대한 지원은 “도심 공공주택 복합사업”에서 제시한 모든 가용수단을 활용

(3) 다만, 재건축 공공임대는 무주택, 소득, 자산요건 등에 따라 입주요건 차등

* 공공성 제고

1. 사업구역에 대한 투기수요 유입 방지

(1) 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정

(2) 대책발표일 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트 우선공급권 미부여(현금청산 대상)

2. 공공분양(조합원 분양포함) 70~80% + 공공임대․공공자가 20~30%

(1) 용적률 상향 시 임대주택을 기부채납하는 방식을 적용하지 않고, 재개발 10~15%, 재건축 5~10% 범위에서 공공임대 의무공급

(2) 공공임대 + 공공자가를 혼합하여 20~30% 범위*에서 공급

(3) 지역별 사업성(개발이익환수 필요규모) 및 임대수요 등을 고려하여 융통성있게 운영

(4) 공공자가주택의 일부를 지분적립형 주택으로 공급

3. 개발이익 공유

(1) 1차적으로 기존 조합원의 추가 수익률을 보장하고, 남는 수익을 활용하여 특수상황 토지소유자*․세입자 지원 및 생활SOC 확충

(2) 부담능력 없는 실거주자, 전세금 반환부담 있는 집주인, 월세수입의존 고령자 등

(3) 재건축 초과이익 부담금 미부과로 과도한 이익이 발생하지 않도록 추가 수익률 10~30%p(예시)를 보장하는 선에서 조합원 분양가 등 조정

공공주도 3080 대도시권 주택공급 알아보았습니다!

아래는 공공주택 복합사업 도입 포스팅 입니다.

헬씨맨입니다!

공공주도 3080 도심 공공주택 복합사업 도입 및 절차 총정리

국가 부동산 정책 및 방향에 대해서 자세히 알아보려고 합니다!
공공주도 3080 도심 공공주택 복합사업 포스팅 해봅니다!

* 공공주도 3080 도심 공공주택 복합사업 개념

1. 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워* 저이용․노후화되고 있는 지역에 대한 신개발모델 입니다.

2. 재개발․재건축 등 민간이 주도하는 사업에 대해서는 투기수요 유입, 과도한 특혜우려가 있어 획기적 도시·건축규제 완화 및 재정지원 등이 어려운 상황 입니다.

3. 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업 입니다.

4. 공공 주도로 시행하되 공공-민간 공동시행․협업방식 등 다양한 주체의 참여를 유도하고, 규제완화 등 적합한 사업구조 마련 지원 합니다.

5. 도시재편․주택공급이라는 공익성을 감안 공공주택특별법으로 추진 합니다.

* 공공주도 3080 도심 공공주택 복합사업 절차

① 사업제안(토지주‧민간기업‧지자체)→ ② 토지주 10% 동의·지구지정 요청(공기업)→ ③ 예정지구지정(국토부 또는 지자체) 및 토지주 2/3 동의 + 지구지정→ ④ 부지확보→ ⑤ 사업계획 및 착공등 5가지 절차로 진행됩니다.

1. (사업제안) 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여, LH․SH 등에 주택 및 복합거점 사업 제안 합니다.

`역세권→ 주거상업고밀지구 / 준공업→ 주거산업융합지구 / 노후주거→ 주택공급활성화지구

2. (예정지구) 공기업이 사업의 적정성을 검토하여 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정 요청(토지주 10% 동의要)→ 사전검토위원회* 상정·지정 합니다.

' 국토부․지자체 공동 검토를 통해 사업기간 단축 및 실행력 제고

3. (지구확정) 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 2/3(면적기준 1/2) 이상 동의가 있어야 사업확정 (기간 내 동의율 확보 실패 시 사업 자동 취소)

4. (부지확보) 『도심 공공주택 복합사업』 추진이 확정되면 공기업은 단독 또는 공동시행자(민간기업 제안사업)가 되어 부지확보 실시 합니다.

5. (인허가․착공) 지자체가 통합심의 후 신속 인허가 후 착공 합니다.

* 공공주도 3080 도심 공공주택 복합사업 시행 방법

1. 공공주도 Fast-track 방식으로 진행 합니다.

2. 개발이익으로 토지소유자 추가 수익 + 세입자 보호 + 생활SOC 확충 + 공공임대·공공자가 공급 ⇨ 원만한 이해관계 조율로 신속한 사업추진 합니다.

3. 토지소유자 추가 수익 보장

(1) 공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때 보다도10~30%p(예시) 높은 수익률 보장 및 아파트․상가 우선공급 합니다.

(2) 지구단위계획 등 현재의 도시계획 수준을 기초로 자력개발 시 수익률 산정

(3) 이때, 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산 합니다.

4. 특수상황 토지소유자에 대한 맞춤형 지원

(1) 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구․다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출지원을 합니다.

(2) 특히, 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주․공장주 등이 생계수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책 지원 합니다.

5. 세입자․영세상인에 대한 지원

(1) 세입자 이주비 지급 및 이주공간 안내, 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원, 신축 아파트․상가 재정착도 지원

(2) 사업성 확보 지원 + 공기업 리스크 관리

(3) 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성 확보지원, 자금조달 지원을 위해 공적보증(HUG) 지원 강화(HUG 보증여력 확대)

(4) 개발이익 공유

개발이익은 토지주 추가수익, 쾌적한 주거를 위한 생활SOC 확충,특수상황 토지주 보호, 세입자 이주, 공공자가‧임대주택 등에 활용 됩니다.

6. 민간참여

민간기업의 창의적 디자인․아이디어로 정주여건 개선, 공동출자, 사업비 분담 등 공기업-민간 공동시행(리스크도 공동부담)도 허용 합니다. 

7. 주택공급

(1) 분양주택을 중심으로 공급하되, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급 합니다.

(2) 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양(토지소유자 우선공급 물량 포함), 공공임대 + 공공자가*를 혼합하여 20~30% 범위에서 공급 원칙으로 합니다.

8. 순환개발 추진

(1) 사업구역 간 순환개발 초기 공공주택 복합사업에서 공급되는 공공임대․공공자가 물량은 후속사업의 이주단지로 우선 활용 합니다.

(2) 수도권 광역 순환이주 토지주․세입자․영세상인의 희망에 따라 수도권 인근 택지의 공공임대․공공자가로 이주 또는 정착 지원 합니다.

(3) 본격적인 이주(철거)가 개시되는 `23∼`26년 동안 수도권 택지에서 공급되는 공공임대 약 9.8만 세대 활용 합니다.

(4) 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정 합니다.

(5) 대책발표일 이후 공공주택 복합사업 구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트․상가 우선공급권 미부여 추진 합니다.

공공주도 3080 대도시권 주택공급 알아보았습니다!

아래는 공공주도 3080 대도시권 주택공급 포스팅 입니다.

multizisik.tistory.com/574

헬씨맨입니다!

공공주도 3080 대도시권 주택공급 목표 및 전략 총정리

국가 부동산 정책 및 방향에 대해서 자세히 알아보려고 합니다!
공공주도 3080 대도시권 주택공급 포스팅 해봅니다!

* 3080 공공주도 주택공급 목표

1. 25년 까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지 확보가 목표 입니다.

2. 수도권 약 61만호(서울 약 32만호) + 5대 광역시 등 약 22만호 목표 입니다.

3. 공공분양(70~80%) + 공공자가·공공임대(20~30%) 혼합 공급 목표 입니다.

4. 주거뉴딜 추진을 통해 다기능 임대주택을 전국에 공급 ⇨ 사회서비스 연계 + 혁신공간 연계 + 지역균형발전 사업과 연계

* 3080 공공주도 기본방향

1. 주민 희망 시 공공주도 Fast-track 옵션 제공 합니다. 

`공공기관(기획), 정부·지자체(인허가), 민간(창의적 설계·시공), 전문가(개발구상)`

2. 역세권 등 도심 내 가용용지와 공공택지를 통해 충분한 물량을 공급 합니다.

`도심 내 역세권·준공업·저층주거지와 신규 공공택지를 활용 합니다.'

3. 생활인프라, 혁신공간, 일자리와 연계된 품질 높은 주택공급이 기본 방향입니다.

'단지내 커뮤니티시설, 도시교통 인프라, 일자리 창출 공간 등과 연계된 주택 공급'

4. 수요자가 선호하는 주택 공급(임대주택은 돌봄․육아․일자리 등 연계)

`분양주택을 중심으로 공공자가주택과 공공임대주택 등을 혼합 공급`

5. 사회적 합의에 기초한 개발이익 배분 및 선제적 투기수요 차단

`개발이익은 생활 SOC 구축 등에 사용하고, 투기수요는 면밀하게 관리`

* 3080 공공주도 추진전략

新개발모델 도입 + 정비·재생사업 활성화 -> 도시구조 개편 + 주택공급 확대

1. 신규 가용지 (역세권․준공업․저층주거지) : 新개발수단 + 도시기능 재편

2. 재개발․재건축 : 공기업 직접시행 ⇨ 획기적 인센티브 + 절차단축

3. 도시재생 : 재생사업과 정비사업 연계 ⇨ 실행력 제고 + 주택공급

4. 소규모 정비 : 소규모 재개발 + 기존사업 유연화 ⇨ 개발 사각지대 해소

5. 공공택지 : 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외 신규 지정

6. 단기 주택확충 : 비주택 리모델링 + 매입임대 확대 등 전세대책 보완

7. 주거뉴딜을 통한 다기능 임대주택 공급은 개발이익의 배분, 예산, 입지, 제도, 물량 등 종합 검토 후 발표

공공주도 3080 대도시권 주택공급 알아보았습니다!

아래는 공공분양 공급대상 청약자격 포스팅 입니다.

헬씨맨입니다!

공공분양 공급대상 및 청약자격 총정리

공공분양에 대해서 자세히 알아보려고 합니다!
공공분양 공급대상 및 청약자격 포스팅 해봅니다!

* 공공분양이란?

1. 국가, 지방 자치 단체, 토지 주택 공사와 같은 공적 사업 주체가 주택이나 택지을 분양하고 주택구입대금을 납부하고 소유권을 취득하는 주택 입니다!

2. 토지 주택 공사나 지방 공사와 같은 공공 기관이 단독으로 또는 민간과 공동으로 건설하여 분양하는, 전용 면적 85㎡ 이하의 주택. 무주택 세대주에게 공급하는 것을 원칙으로 합니다!

* 공급대상

무주택세대구성원으로서 소득·자산기준을 충족한 자가 공급대상이 되겠습니다!

* 공급대상별 청약자격

* 소득기준

1. 전년도 도시 근로자 가구원수 별 가구당 월평균소득 기준 이하인 자

2. 노부모부양, 다자녀가구, 신혼부부(맞벌이 부부에 한함)의 경우 월평균 소득 120% 기준 적용

3. 생애최초, 신혼부부(배우자 소득이 없는 경우), 일반공급(공공주택 중 전용면적 60㎡이하)의 경우 월평균 소득 100% 기준 적용

4. 2020년도 적용 소득기준

2020년도 적용 소득기준 - 공급유형, 구분, 3인 이하, 4인, 5인, 6인 제공공급유형구분3인 이하4인5인6인

* 자산기준

1. 보유 부동산(건물+토지), 자동차 가액이 기준금액 이하인 자

2. 부동산 : 215,500천원 이하(2020년도 적용 기준)

3. 자동차 : 27,640천원 이하(2020년도 적용 기준)

4. 기관추천 및 전용면적 60㎡초과 일반공급은 미적용

* 공급가격

분양가 (분양가상한금액(건축비 + 택지비) 이하에서 결정)

공공분양 공급대상 및 청약자격 알아보았습니다!

아래는 도시재생뉴딜 사업 포스팅 입니다.

헬씨맨입니다!